• 房地产开发：通过资源的组合使用而为人类提供入住 土地 空间，并改变人类生存物质环境的一种活动。 城市基础、 • 价值体现在：空间、时间和服务 公用配套 设施 房地产开发 需要整合的 资源 品牌 专业人员 经验

　　• 2009年杭州地方财政收入520.79亿元，增 长14.4％，市本级政府性基金收入454.37 亿元，其中土地出让金429.04亿元，完成 计划的143％。考虑到区级和郊区县的土地 出让金未列入市本级政府性基金，实际上， 杭州地方财政总收入中，土地出让金的比 重将占一半左右。

　　什么是房地产？ 什么是房地产开发？ 什么是房地产经营？ 什么是房地产管理？

　　① 企业行政管理 房地产开发企业设立、资质等级管理 ② 房地产项目实施的行政管理 房地产项目审批管理 ③ 房地产交易管理 交易许可、房地产产权产籍管理

　　（1）概念 在国务院颁布的《房地产开发 经营管理条例》中，房地产开发经营， 是“指房地产开发企业在城市规划区 内国有土地上进行基础设施建设、房 屋建设，并转让房地产开发项目或者 销售、出租商品房的行为”。这里的 房地产经营是狭义的。

　　• 房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理 工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资 企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和 房地产抵押贷款证券等。

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　　• 一是新区土地开发 ——即把农业或者其他 非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、 商品房以及其他城市用途的城市用地。

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　　即时通讯、门户网站、网络 游戏 铝型材、塑料型材 家电零售 房地产 53

　　电池、IT零部件、汽车 饲料、重化工业、投资 饮料 投资、金融、矿业、房地产 房地产

　　对不同收入家庭实行不同的住房供应政策： • 最低收入家庭提供廉租房， • 中低收入家庭购买经济适用房， • 对于其他收入家庭实行商品房。

　　• 房地产直接投资是指投资者直接参与房地 产开发或购买的过程，参与有关管理工作， 包括从取得土地开始的开发投资和面向建 成物业的置业投资两种形式。

　　• 开发投资：商品房建设投资和土地建设投资 。 • 置业投资：主要是租赁型。

　　• 一、房地产开发相关概念 • 二、房地产投资相关知识 • 三、房地产开发公司

　　投资：为了获得可能的不确定的未来值而所做 出的确定的现值牺牲。 -----威廉.夏普《投资学》

　　• 二是旧城区改造或二次开发，即对已经是 城市土地，但因土地用途的改变、城市规 划的改变以及其他原因，需要拆除原来的 建筑物，并对土地进行重新改造，投入新 的劳动。

　　• • • • • 用途多样性 相互影响性 可调整性 政府管制性 交易的复杂性

　　3-广州番禺建垃圾 焚烧厂遭30万业主 反对 土地政策、税收政 策、货币政策等

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　　• 房地产开发经营是指房地产开发企业在城 市规划区内国有土地上进行基础设施建设、 房屋建设，并转让房地产开发项目或者销 售、出租商品房的行为。这是国务院《城 市房地产开发经营管理条例》第二条明确 定义的。

　　• 为城市社会、经济、政治、文化活动以及 人民生活提供载体； • 为城市政府财政和城市建设提供资金来源 ； • 为城市中低收入群体提供住房保障。

　　• 国土资源部公布官方数据称，2009年全国 土地出让总价款大幅增加，达15910.2亿元， 同比增加了63.4%。按照财政部1月份公布 的数据，2009年全国财政收入预计为 68477亿元，2009年我国土地出让金占财 政收入的23.22%。

　　（1 ）工业用地 （2 ）商业用地 （3 ）住宅用地 （4）仓库用地 （5）道路交通用地 （6）市政建设工程用地 （7）公共绿化用地 （8）教育、文化、体育、卫生等用地 （1 ）住宅用房 （1 ）道路、交通设施 （9）港口建设用地 （2 ）生产用房 （2 ）地下管道等“ 三通” 设施 ：通 （10）办公用地 （3 ）营业用房 电、通水、通气 （11）军事用地 （4 ）行政用房 （3 ）生活配套设施 ：健身器材、幼 （12）其他用地 （5 ）其它专业用房 儿园、超市等等 （4 ）生态环境设施 ：排污净化设施、 环境监测设施

　　• 掌握房地产概念与构成房产开发、房地产投资形式； • 熟悉房地产开发的特征、房地产开发企业； • 了解房地产开发概念、房地产开发作用、房 地产开发企业管理。

　　• 一、房地产开发相关概念 • 二、房地产投资相关知识 • 三、房地产开发公司

　　• 产权束：占有权、使用权、收益权、处分权  房产地产  价值和使用价值 • 地产——立体空间

　　一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统 一物 ； 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价 值的统一体 ； 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种 资产，反映一定的经济权利关系。

　　• 第一层次为住宅开发； • 第二层次为生产与经营性建筑物开发； • 第三层次为生产、生活服务性建筑物的开 发； • 第四层次为城市其他基础设施的开发。

　　房地产经营的概念有广义和狭义之分。 狭义的房地产经营是指房地产经营者对 房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理 等活动，活动范围主要是在流通领域。 广义的房地产经营是指房地产经营者对 房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰 以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所 进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围 谭术魁 贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全过程， 复旦大学出版社（2008） 而非仅仅局限于流通领域（P6）

　　“房地产经营，从广义上讲，就是 指一切通过从事房地产领域的经济 活动获得经济效益的行为； 从狭义上讲，则只是指房屋经营和 城市土地经营这两种房地产领域的 经营行为。”（P9）

　　三方面问题： （1）投资是现在资产的投入或支出 （2）投资具有时间性——风险 （3）本质在于获取期望的收益或效益 三个变量： （1）确定与不确定的关系——风险 （2）价值本身的衡量——利润 （3）当前至未来时间的长短——时间

　　• 房地产投资是指经济主体以获得未来的房 地产收益或资产增值为目的，预先垫付一 定数量的货币或实物，直接或间接地从事 或参与房地产开发与经营活动的经济行为。