人民对美好居住条件的追求，是推动住房市场发展的内在驱动力。2022 年以来，我国房地产市场在内外压力共同影响下，经历了前所未有的挑战，房地产市场供需两端均较低迷。中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面优化“因城施策”措施，房地产市场下行趋势逐步减缓。但疫情带来居民收入预期变化，市场下行压力依然较大，仍需关注商品房库存增多、房企债务压力和地方债务风险等问题房产开发。2010年开启的新时代房地产大基建模式，是否有效的缓解了城镇居民的住房需求?房地产开发要不要继续？

　　自1978年以来，中国的房地产市场经历了显著的增长。1978年房地产业增加值仅为79.7亿元，但到2022年，这一数字已增至73766亿元。在此期间，房地产增加值的年均增速达到11.6%，明显快于同期GDP的增速9.0%。

　　1978年至1986年阶段，中国的房地产市场还处在计划经济阶段，住房主要由国家按计划生产和分配。因此，房地产增加值占GDP的比重相对较低，大多数年份都低于2.5%。随后在1987年至1997年期间，中国开始探索房地产市场化改革，这一阶段的房地产增加值占GDP比重有所上升，但仍然维持在3%-4%的区间内。直到1998年，国务院发布了《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》，这标志着中国房地产市场化的正式开启。从此以后，除2008年等个别年份出现小幅波动外，房地产增加值占GDP的比重持续上升，从1998年的4%一路攀升至2020年的7.24%。受各种因素叠加影响，2021年以来比重出现连续下降的趋势，2022年已降至6.12%。

　　房地产增加值对GDP增长的贡献率的变化大致可分为2个阶段。1979年至2007年，房地产增加值对GDP增长的贡献率波动上升，由1979年的1.2%，上升为2007年的5.8%。2008年，受金融危机冲击，房地产增加值对GDP增长的贡献率降为0.2%，但2009年即反弹为14%。2009-2020年间，房地产增加值对GDP增长的贡献率在10%上下波动，2021年大幅下降为0.24%，2022年更是进一步扩大到-14.83%。

　　自2013年起，房地产消费支出占GDP的比重呈现微小波动，基本维持在2.5%的水平。然而，房地产消费对GDP增长的贡献率却不稳定，波动较大。在2013至2019年间，这一贡献率呈现出上升趋势。2020至2021年，这一比率连续两年下降，甚至跌破了历史最低点。2022年，这一比率出现了显著反弹，创近十年新高。（从2013年开始，国家统计局进行了城乡一体化住户收支与生活状况调查，作为数据来源。此前的调查分为城镇和农村住户调查，范围、方法和指标口径不同，所以本文分析的消费数据从2013年开始。居民消费支出中的居住类消费包括房租、住房维修管理费、水电煤气费和自有住房虚拟租金。这些构成房地产消费，但不包括居民自有住房虚拟租金部分，因此数据可能被低估。）

　　房地产开发投资[1]对GDP增长的贡献率的变化可以清晰地划分为三个阶段。在1986年至1997年期间，除了某些投资过热的年份（如1993-1995年），大部分时间里，该贡献率稳定在4%左右的小幅波动。随着1998年中国房地产市场化的启动，这一贡献率开始了一段波动增长期，直至2013年达到历史最高峰，为29.62%。然而，从2014年开始，房地产调控政策的不断发力，这一贡献率经历了先触底后小幅反弹，然后大幅下降的趋势。房地产开发投资占GDP的比重，自2009年突破10%以后，之后在13%上下波动，近两年持续下降至11.03%。

　　[1]房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分，也是固定资本形成总额核算的重要基础资料，但房地产开发投资和固定资本形成总额之间的口径范围存在两大区别。一是房地产开发投资包括土地和旧建筑物的购置费，固定资本形成总额不包括这部分费用；二是房地产开发投资不包括商品房销售增值，而固定资本形成总额包括这部分价值.

　　房地产业拥有长产业链条和众多关联行业的特点。首先，房地产开发与建筑业的生产活动紧密相连。在房地产开发过程中，直接消耗大量的建筑材料，从而带动了水泥、钢铁、玻璃、五金、陶瓷、化工等多个制造业的发展。其次，与住房相关的消费活动进一步促进了家电、家具、家纺等制造业的发展。此外，房地产开发和销售还对物流、金融等第三产业产生了显著的拉动效应。因此，为了更科学地评估房地产业对经济发展的影响，必须考虑到它通过拉动其他产业而对GDP产生的间接贡献。

　　为了简化计算方法，基于前期研究的基础，1997-2022年间分结构测算的投资倾向，近似作为投资带来的间接拉动系数。房地产开发投资对GDP的间接拉动作用，自2007年突破1万亿以后，之后持续快速攀升至2019年的6.61万亿，近三年小幅下降，仍在6万亿左右。

　　本文旨在通过测算城镇新增住房供求缺口，评估房地产开发是否应继续推动。需求来源于城镇家庭户增长的主动需求和存量住房拆除更新的被动需求。供应则是房地产的新增房屋供给规模。关注住房“套数”而非“面积”，以量化反映住房市场增量供需对比情况。实际配置可能受“过滤效应”[1]影响，一部分家庭换居新竣工住房，其原住房则由其他家庭使用。结果反映市场客观存在的需求规模，不一定是实际满足的需求，可能揭示供不应求的情况。

　　测算结果表明，2010-2021年间，因城镇化人口户数增长带来的新增住房需求量平均为601万套，2018-2021年房地产调控期间，新增住房需求平均为524万套。

　　[1]住房市场并不会机械地将新竣工住房直接配置给存在新增住房需求的家庭。相反，住房市场中的“过滤效应(housing filtering)”将发挥作用:一部分家庭会以换居到新竣工住房的方式实现居住条件改善，而其原住房将会以出租或出售的方式由其他家庭户使用，并帮助其改善居住条件或满足新增住房需求，以此类推。

　　上图显示了我国新增住房主动需求的变化，呈现波动下降趋势，2010-2017年间平均需求是640万套，2018-2021宏观调控期间是524万套，需求量大幅下降了18.13%。

　　测算结果表明，2010-2021年间，因更新房屋带来的被动住房需求量平均为693万套，2018-2021年房地产调控期间，被动住房需求平均为773万套。

　　上图显示了我国城镇住户更新房屋被动需求的变化，呈现上升趋势，2010-2017年间，因更新房屋带来的被动住房需求量平均为653万套，2018-2021年间，被动住房需求平均为773万套，增长了18.38%。

　　测算结果表明，2010-2021年间，供给缺口平均为227万套，2018-2021年房地产调控期间，被动住房需求平均为73万套，累计房屋供给缺口是2724万套。房地产供求缺口测算: 房地产供求缺口=城镇居民房屋需求套数-城镇居民房屋供给套数

　　上图显示了我国城镇居户住房供给缺口的变化，呈现缩小趋势，2010-2017年间，供给缺口平均为304万套，2018-2021年间，供给缺口平均为73万套，降低了75.99%2.5. 房地产供求缺口测算-新一轮的大改造

　　我国房屋更新完善的系数可以用住房二手房年度换手率来测算，发达国家房屋年度换手率在5%左右，由于我国二手房市场的尚不够成熟，假设换手率在3.5%。

　　新一轮的大改造，城镇居民房屋更新完善需求的测算需要进一步调整，可以将房屋的换手率提升到发达国家的5%左右，此时释放出2018年以来，因为住房交易限制压抑的1.5%的住房改善型需求，未来尚有住房改善需求如下：

　　加上一直以来的供求缺口，我国在2022年之后的潜在住房供给缺口大概在，2724+1259=3983万套。

　　测算结果表明，2010-2021年间，存量城镇住户房屋面积平均为83.42平方，2018-2021年房地产调控期间，存量城镇住户房屋面积平均为87.58平方。

　　上图显示了我国存量城镇住户居住面积的变化，呈现波动上升趋势，2010-2017年间，存量城镇住户房屋面积平均为81.33平方，2018-2021年房地产调控期间，存量城镇住户房屋面积平均为87.58平方，增长了7.14%。

　　假设各类行业资产的平均资产回报率T或期望回报率，是一个由多种因素共同决定的量。总体经济的发展状况提前决定了部分资产的回报率期望均值。这个均值受到潜在经济增速和逆周期政策大小的影响。简单来说，资产的回报率期望值是资产供给增速、票面股息和资产价格增速的线性加总结果。基于这些假设，可以推导出各类资产的回报情况。

　　以股票市场为例，资产平均回报为10%，ipo等因素所制造的资产增速为3%（ps：假设情形）；股票没有线%；价格增速为剩余的部分，大致为7%。以房地产市场为例，资产平均回报为10%，某地新房供给所制造的资产增速为5%（ps：假设情形）；房租回报为6%（ps：假设情形）；价格增速为剩余的部分，大致为-1%。

　　如何衡量平均回报率。社融增速是一个特别重要的综合指标，它综合了潜在经济增速和逆周期政策两大方面的要素：经济的潜在增速；货币、信贷和财政等刺激政策；一般情况下，社融增速会跟经济的潜在增速相匹配，随着潜在增速的下滑，社融增速也会逐步下滑。另一方面，逆周期政策也是极其重要的，政府可以通过逆周期政策临时性地提高当期的社融增速，然而，这种操作存在很大的约束——经济的潜在增速。

　　对于房地产市场，7月zzj会议有一个很重要的表述，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。那么，这个“供求关系的重大变化”到底是什么呢？社融增速从高增速回归中低增速。

　　如果社融增速的中枢保持在10%+的水准，对于5%的新增，2%的房租回报，还能剩余3%的价格增长，低于同期的长期利率。当前社融增速回落至10%以内，旧的分配逻辑将发生剧烈变化，先是价格涨不动了（ps：金融属性），然后就是土地卖不动了（ps：社会融资属性），最后房屋彻底回归消费属性。对于某些城市，买房的逻辑将逐步回归买车的逻辑，住得好不好更为关键。

　　因此，最底层的逻辑还是潜在经济增速的变化。当潜在经济增速高的时候，在某些新房供给少的城市，金融回报会占很大的比重，炒房的现象突出，需要政策调节；当潜在经济增速回落到一定水平之后，很多城市租金回报会占绝大部分比重，消费属性占据上风，政策调节的主要方面就要转到其他方面了。

　　中国经济目前面临的最大问题是需求端的问题。虽然生产效果充足，经济发展潜力较大，但居民的消费需求并没有有效地带动生产端去存货。居民的钱被提前透支的消费贷分散了太多，很多是内耗性的内卷性的无意义消费。此外，居民理财的风险偏好也受到了冲击，与经济发展方向不一致。这是目前经济发展现状的本质，不能仅通过解读宏观指标来理解。

　　虽然房产价格会有波动，但中国经济持续增长带来的增长的国民财富的实物体现主要是房产。从长期角度看，受到政策调控的房产市场开始出现分化。核心地段和高附加值地段的房产价格仍在上涨，而那些本身具有投机性的房产开发则像次级产品，价格开始跌落到合理区间。

　　从长期的角度来看，房产价格是会持续坚挺的。然而，当前房产市场存在一个主要问题：整个国民在房产市场上的换手率太低。在二线城市，核心资产被卖掉后，资金往往流向一线城市的小户型。而当一线城市的小户型需要改善住房到大户型时，大户型可能会作为遗产税反哺给无产者福利。这个资金链条尚未形成闭循环，导致房产市场的换手率过低，流动性严重不足。此外，不同梯度房产之间的价格存在跳跃性，这使得房产拥有者过于分层，进一步加剧了换手率低和资产流动性差的问题。

　　过去，刚兑人群持有的房产成本较低，但这些房产的公共价值却很高。政府没有更多的资源去吸引他们继续购买更多房子。普通人能买得起的房子所提供的公共资源已经达到底线，不能再降低了。双方的需求和支付能力极化，一方只想要低层大户型高社会资源的房产，而另一方购买最基础资源的房子所付出的溢价已经很高，负担不起了。如果想要折中解决这个问题，可以借鉴新加坡的模式：刚需部分采用计划经济，改善部分则采用市场经济且不限价。这样一来，双方都能心甘情愿或被迫买房，从而提高了市场的换手率和资产的流动性。

　　解决名义城镇化问题，让大约3亿的人户分离人口转变为人户一致，不再过度追求新房供给速度，而是加速二手房的换手率。优化老旧小区等住房的公共基础设施服务，比如加装电梯，这些措施的效果会更加显著。核心在于，要确保不同类型房型之间的价格差距不会出现断层式的跳跃，形成合理的分段函数。需要加强旧城区核心公共功能的改造，而不仅仅是像上海那样只注重“美丽家园”的外观建设，而实际的公共功能没有得到实质性的改善。高房价并不是普通老百姓的错，政府出让土地基金的大部分投入到城市基础建设中。然而，承接这些建设任务的企业并非全心全意服务于公共利益，这导致了大量的金融资源浪费。过度的金融融资顾问费和层层外包的企业订单费都降低了我国的资本效率。

　　地产行业的发展是必要的，但目前的需求端调整并不合理，应该更多地关注供给端的调整。以上海为例，市中心的内环区域完全可以进行类似石库门到新天地的改造，让居民搬离市中心。以中环为核心，可以形成一个新的城市综合体，提升医疗、教育和公共服务的配套设施。这样一来，市中心可以完全转变为CBD和旅游观光区，成为高税收的地方，同时征收消费税和服务税。如果房地产和政府能够做到以下几点，就可以实现良性发展：

　　回归房屋的住房属性，尤其是二线城市及以下层级，用好城市规划，合理升级住房综合体的建设，住房住的好，生活舒服，公共服务合理均衡及可及。

　　真的想不懂、也想不通，在上海住在这种公寓楼的意义是啥。没有绿化，都是汽车尾气，上海这种楼行不止一个。