1、银行与房产开发企业信息不对称在房地产贷款市场中，房地产企业是拥有私人信息的参与主体，商业银行是不拥有私人信息的参与主体。银行和房地产开发商之间信息不对称普遍存在，开发商对自身的综合开发实力、项目预计收益、真实贷款用途、还款能力和还款意愿等情况心知肚明，而银行靠开发业绩、财务报表等有限信息，很难审查其还贷能力。信息不对称大致分为两类：一类是外生的信息，它是先天的、不受当事人控制的。令一类信息是内生的，取决于当事人，它出现在签订合同之后。第二类信息将产生道德和法律风险。这两种情况都在贷款市场上造成信贷风险。

　　2、房地产企业信用问题房地产开发企业还表现出信用意识差、还款意愿低的现象。我国房地产开发企业普遍存在着资金筹集能力有限，融资渠道单一等问题。开发企业为了获得银行贷款，往往向银行提供不完整信息，刻意隐瞒甚至伪造自身的财务状况和偿还能力，即使银行在发放贷款后了解到借款企业的真实状况，也难以有效解决问题，造成银行不良贷款的产生。

　　3、房地产贷款项目评估体系银行在办理房地产开发贷款时，往往缺乏一个客观的评价标准。目前商业银行有的采用委托评估的办法，而外部评测机构往往不够专业，评估可信度低，职业道德受到现实利益的影响。众多商业银行在房地产开发项目上都有自己的评价体系，并且各家银行所选取的指标不尽相同。企业偿还能力受很多因素的影响，而这些因素难以用指标量化，指标的权重设计往往凭个人经验主观判断。这些问题都加大了银行的信贷风险。

　　4、项目评价过分依赖可行性研究商业银行的可行性研究一般是从股东的角度出发的，而股东对风险的态度和债权人不一样，因此对项目的评价股东和银行有不同的看法。因此，对贷款项目评价时，银行应该亲自对项目的市场、投资、风险等关键因素进行调研。

　　1、在项目评估中加强对借款人的资信评估借款人或其股东的综合竞争力，包括区域排名、品牌、核心竞争力、历史经营业绩和纳税记录等；借款人及其股东是否存在高价购地、跨业经营、过度扩张等高风险行为；借款人及其关联企业的资金往来情况，是否存在资金占用情况，是否存在集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场的行为。目前我国房地产开发企业数量较多，但普遍资产规模小、生产能力低，这与房地产开发投资大的特点显然不相适应，加大了银行贷款的风险。因此对借款人项目概况评估时应重点对其资信进行评估，即对企业注册资金到位情况，开发资质等级，企业近三年开发量、竣工量、销售量，借款本息偿还情况等进行审查和分析。

　　2、制定灵活的房地产贷款政策，加强银行之间的信息交流房地产市场是受宏观经济政策、居民收入水平、市场供求等因素影响的动态市场，商业银行有必要专门成立研究机构对房地产市场做细化分析。评估人员应定期从相关部门、企业、银行收集储存信息，分析各行业原材料、成本、供需等因素的变动情况。利用计算机网络，建立各行业资料信息数据库，以方便评估查询之用。加强银行间信息的交流，降低信息收集成本，避免重复投资或贷款失误。

　　3、建立房地产科学评估体系在项目评估中除对借款人资信评估外，更重点对项目自身进行全面的评估，包括项目概况和建设情况评估、项目市场情况评估、投资估算与融资方案评估、房地产开发贷款的风险防范措施评估。项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。评估的重点在于房地产开发项目需求与供给的分析。市场分析包括政策环境评估、项目市场定位评估、房地产经营方式评估、市场供求总体情况、成本、价格、项目周边房地产市场发展状况评估、市场竞争力分析。房地产开发项目的总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，融资方案评估应侧重于对贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。贷款风险与防范措施评估，不但要落实有效的担保措施，一般采用项目土地使用权、在建工程、不动产作为抵押。还要加强项目销售资金的管理，保证有充足的现金流归还银行贷款。

　　按照市局的统一部署和要求，我部紧密联系实际，全面开展深入学习实践科学发展观活动，紧紧围绕“提升境界，谋求单位长远发展的出路”为主题，坚持高起点谋划、高标准展开、高强度推进，突出解决问题，突出实践特色房产开发，圆满完成了第一阶段的各项任务，真正做到了规定学习内容到位、自选学习内容创新。简要回顾第一阶段工作，我们主要做了以下三个方面的工作。

　　1、加强领导，确保准备工作走在前面。党支部对这次学习实践活动高度重视，将其作为一项重大政治任务，摆到重要议事日程，先后召开3次支部会议，对学习实践活动进行了专门研究和部署。成立了以支部书记为组长，由分管副职担任副组长，班子成员及综合科负责同志为成员的活动领导小组，为我部学习实践活动的全面展开提供了组织保障。二是结合工作实际，精心制订方案。方案制订前，我们专门召开了党员大会，广泛征求意见，听民生、解民意、找问题，把制约我部发展的突出问题作为学习实践科学发展观活动的重点，有针对性地研究制定了学习实践活动实施方案和学习计划配档表，对学习实践活动指导思想、基本原则、方法步骤、目标任务和组织领导都提出了要求，精心谋划安排，认真组织实施，为学习实践活动的顺利开展打下了坚实的基础。三是按照部署要求，开好动员大会。——月——日，我部召开了学习实践科学发展观活动动员大会，全部干部职工——人参加了会议。会上下发了《实施方案》，提出了工作要求，指出了学习的方向和活动的重点，切实提高了全体干部职工参与实践活动的积极性和主动性。

　　2、周密部署，确保“三个环节”不走样。为有力有序有效推进学习实践活动的各项工作，我们针对第一阶段的特点，狠抓三个环节，确保了整个活动开好头、起好步。一是以组织学习培训为抓手，深化思想认识。把学习贯穿第一阶段活动始终，努力在深化理论武装、提高思想认识上下功夫，在学以致用推动实践上见成效。坚持原原本本学理论。采取集中学习、专题培训和个人自学等多种形式，截止目前，已组织班子成员学习4次，党员集中学习13次，加上自学时间超过40学时。同时组织广大党员、干部重点学习田局长动员讲话精神以及学习党的报告《论科学发展》、《科学发展观重要论述摘编》等规定内容，并认真做好读书笔记，撰写心得体会。坚持扎扎实实抓培训。我们聘请了市委党校徐建华主任为我部全体干部职工进行了专题讲座，围绕学习实践科学发展观的重大现实意义和紧迫性、科学发展观的科学内涵和精神实质、切实抓好科学发展观的落实三个内容，详略分明地为我部所有党员、干部职工作了深刻剖析。坚持扩大舆论宣传。我部为了进一步加大宣传力度，在会所大门口及会议室悬挂活动标语；在一楼走廊及会议室悬挂宣传板报，将活动的主题、实践载体、领导小组名单、领导联系点等向我部广大职工公布，营造了浓厚的学习氛围，把每位干部职工学习的积极性调动起来，为后期的学习铺垫了道路。二是以献计献策活动为抓手，提高学习成效。结合学习贯彻局会议精神，围绕工作调整不快，质量效益不高，发展后劲不足，整体合力不够大，素质能力不够强等急需解决的问题，组织大讨论，请大家提出解决问题的具体措施。会上，广大干部职工纷纷为我部的科学发展献计献策，并对我部如何在工作中抢抓发展机遇，优化科学发展外部环境提出了大量建设性的意见和建议。三是以开展调研活动为抓手，理清工作思路。围绕解决影响我部科学发展的难点问题，以及如何应对当前经济危机，我们深入开展了调查研究活动。结合调研成果，4月初党支部召开学习实践活动专题讨论，围绕存在的工作作风不实、服务能力不强、发展境界不高、观念创新不够，廉洁意识不强等问题作了重点发言，查找问题不足，深入剖析了问题根源，明确了下步努力方向。同时，还通过与兄弟单位互相交流学习，坐下来研究工作新路子等方式，进一步明确了下一步的工作思路。

　　3、结合实际，确保自选动作创特色。开展学习实践活动是破解房产开发工作发展难题，提升科学发展水平的重大契机，是进一步完善工作机制，加强制度建设的有力推手，更是推动房产开发事业上台阶的必然要求。在第一阶段的活动中，我们紧紧围绕“提升境界，谋求单位长远发展的出路”这一主题，以“强化管理，服务平台”为载体，注重联系实际，强化素质建设，努力在创特色、重实效上下功夫突出，着力提高工作质量和效益，实现整体工作深入发展，真正使学习实践过程成为破解发展难题，推动科学发展的过程。

　　4、率先垂范，充分发挥领导班子的带头作用。我们在实践活动中始终注重突出领导班子这个重点，真正做到走在前、做表率、发挥模范带头作用。支部领导班子把学习实践活动作为工作的重中之重来抓，支部成员带头学习，带头调查研究，带头剖析问题，带头抓好落实。为确保学习实践活动的深入开展，支部领导班子曾3次开会进行研究分析，从而保证了学习实践活动的落实。

　　实践活动的第一阶段，我们取得了显著的成效。据统计，学习调研阶段我部共撰写调研报告8篇、做科学发展观宣传横幅2幅、出板报2期、每人心得体会3篇、读书笔记每人平均15000字、简报5期、科学发展观理论测试6次。实践活动的不断深入有力地推动了各项工作的有效开展。鹿鸣南区的维修、安居房维修、鹿鸣北区绿化工程鹿鸣南北区审计、幸福综合楼和北区公建楼的销售及北区公建楼收尾工程均取得了阶段性成果。

　　根据市局党委的总体安排，我部学习实践活动从现在起进入分析检查阶段。这一阶段是从思想层面进入实践层面的重要阶段，是一个承前启后的关键阶段，既关系到第一阶段成果的巩固和深化，也关系到下一阶段各项任务能否顺利完成，学习实践活动能否取得成功。这一阶段还要接受群众公开的监督和检验，对领导班子和领导干部开展活动的要求更高。我们要充分认识这一阶段工作的重要性，认真贯彻市局党委的一系列部署要求，紧密结合当前形势，突出重点，把握关键，狠抓落实，切实把第二阶段工作抓紧抓实抓出成效。

　　理论上的成熟是思想上成熟的前提。要把理论学习贯穿于活动全过程，继续抓好个人自学和集中学习。要紧密联系思想实际和工作实际，继续深入学习科学发展观，学习中央和省、市委一系列决策部署，进一步把思想和行动统一到中央和省、市委的最新要求上来，统一到市委对当前形势的分析和判断上来，进一步加深对科学发展观丰富内涵的理解和认识，切实掌握分析问题的思想武器。学习得越深，理解得越深，才能把问题分析得越准越透。要通过分析问题，找准存在的差距和不足，弄清差距和不足的原因，清醒地认识面对的形势和任务，全面把握面临的机遇和挑战，进一步增强科学发展信心、凝聚科学发展共识，进一步形成符合科学发展要求和我市房管工作实际的发展理念、发展思路和发展措施。

　　2、紧密联系实际，深入研究问题。能否有效解决影响和制约科学发展的突出问题，是衡量学习实践活动成效的根本标准。要围绕“党员干部受教育、科学发展上水平、人民群众得实惠”的总要求，紧紧抓住解决突出问题这个关键，量力而行、尽力而为，突出重点、早作安排，真正找准那些既事关科学发展大局又有可能经过努力解决的问题。当前，全力以赴保增长、促转型是学习实践活动最大的实践、最重要的实际、最需要取得的实效。要研究如何充分利用金融危机形成的倒逼压力，创新发展思路，拿出保增长、扩内需、调结构、促转型的实际措施。党员干部尤其是党员领导干部要在解决实际问题的同时努力改造主观世界，认真查找解决党性党风党纪方面群众反映强烈的突出问题，树立和坚持正确的事业观、工作观、政绩观，团结带领广大党员群众迎难而上、共克时艰。

　　3、把握三大环节，搞好分析检查。分析检查阶段的重点环节有三个，要不折不扣地落实好：一要精心开好专题民主生活会。紧扣科学发展主题，坚持重在分析问题、重在总结经验、重在明确方向，认真开展批评与自我批评，深入查找班子和个人在贯彻落实科学发展观方面存在的突出问题、党性党风党纪方面群众反映强烈的突出问题。特别要紧密结合当前经济形势，深入查找房产开发部门在应对金融危机、保持经济平稳较快发展，以及维护群众利益方面存在的突出问题，深刻分析问题根源。在开好领导班子专题民主生活会同时，要组织党员开好专题组织生活会。二要高标准撰写分析检查报告。形成领导班子贯彻落实科学发展观分析检查报告，是分析检查阶段的中心环节。要充分运用前一阶段理论学习、调查研究、解放思想大讨论的成果，以检查分析问题、理清科学发展思路为重点，系统全面梳理存在问题，实事求是分析存在问题的主客观原因，充分反映房产开发部门科学发展的主要方向、总体思路、工作要求和主要措施，努力形成高质量的分析检查报告。三要认真搞好群众评议。领导班子分析检查报告形成后，要认真组织评议，广泛征求党员、群众的意见。要把评议中提出的正确意见充分纳入分析检查报告，并在一定范围内公布，接受广大党员干部群众的监督。党委主要负责同志要亲自组织评议，更直接更深入地听取党员干部群众的意见。

　　在这次学习实践活动中，在认真思考，征求意见，调查研究，讨论交流的基础上，我深深感到，班子及我个人还存在以下五个方面的突出问题：

　　一是在思维理念上，思想解放的程度不够。开拓创新意识还不够强，在指导具体工作上，存在着求稳怕乱思想，怕工作力度大，员工承受不了；怕开发力度大，出现矛盾纠纷，招来麻烦，给单位形象造成损害。所以，只强调稳步推进，逐步完善，没有下硬手研究解决房产开发的热点、难点和突出问题。

　　二是在工作思路上，全面决策、科学决策的水平不高。对完善制度、建立长效工作运行机制方面抓得不够得力，没有把集中整治和建立长效工作机制很好地结合起来，工作路子还不够明晰，工作目标还不够具体。

　　三是在落实措施上，全面推进的工作措施还不配套。单位内部虽有工作职责，有领导分工，但没有建立目标责任管理机制，一些工作指标，责任目标不够明确、具体，考核奖罚制度不落实，造成工作人员承担的任务轻重不同，责任不同，未能很好地调动大家工作的积极性。

　　四是在推进机制上，有利于房产开发的科学体系还不完善。表现在工作运转机制、工作落实机制、工作监督机制还不够健全，职工开展工作只靠不断地安排部署，检验工作只凭听汇报、看现场，凭老办法、老经验管理，工作长效机制还停留在口头上。

　　五是工作成效上，年初确定的工作任务还不落实。整体推进的成效不够明显，鹿鸣南区住宅重点项目的维修、收尾工作还需进一步加强，移交工作滞后。同时，没有很好的解决干部职工关心的福利待遇问题。

　　存在问题的原因：从主观上看，主要有以下三点：一是学习不够深入。还存在学习不深不透的问题，没有全面系统地把科学发展观的精神实质和丰富内涵理解透彻。在学用结合上做得不够，没有很好地把科学发展观和房产开发工作实际结合起来。二是实践不够充分。在谋划今年工作时，自己立足实际，及时消化吸收科学发展观的精神实质和丰富内涵，按照科学发展观的要求，提出了新的工作思路目标。但还需要在实践中不断完善，还存在实践不够充分的问题。三是运用不够到位。实际工作中，对于如何运用科学发展观指导具体工作，在理论上有一些自己成熟的想法和打算，但未经实践检验，尚缺乏实际运用的积累和经验。从客观上看，一是工作基础差。我部基础薄弱、保障能力低、机制办法不完善、发展环境不宽松。三是工作协调难度大。房产开发涉及的部门多，协调调度的难度大。

　　一要带头深化学习，准确理解科学发展观的科学内涵、精神实质、根本要求。通过系统学习，增强落实科学发展观的自觉性和坚定性；通过深入学习，用科学发展观来更新自己的思想观念；通过在工作实践中学习，使科学发展观的理念在自己的知行上牢固树立并正确运用，成为自己从政为仆的行为标准，使科学发展观真正成为自己领导、指导工作的指针和行动指南。

　　二要带头推动实践，着力破解制约房产开发的瓶颈问题。按照科学发展观的要求，积极探索房产开发的新机制，寻求先进科学的管理模式，着力破解影响房产开发进度的突出问题。

　　在公司房产的策划和销售方面，经过一年的努力拼搏，房产开发部取得了一定的成就。完成了曲江影视演艺大厦、曲江银座、曲江新坐标等3大项目的前期策划以及产品功能定位，并在项目未取得土地权证的情况下，实现前置销售。

　　曲江影视演艺大厦、曲江银座作为公司的首个自建写字楼项目，其成功的策划定位，将为整个会展产业商务区域树立标杆的效应。我部针对西安写字楼市场进行了市场调研工作，从写字楼品质、去化速度、以及后期运营管理等多方面的研究，总结出适合于本区域中产品定位。

　　曲江.新坐标作为公司首个自主开发销售的住宅项目，前期，已经完成了项目的策划定位。我部门协助设计部和设计院对曲江新坐标项目户型进行了调整，对项目的产品配比提出了合理化的建议。在公司战略未发生调整的情况下，完成了项目的开发策略报告。

　　曲江.新坐标在未取得土地权证的情况下，实现前置销售任务，完成签约额达11220万元。截止09年年底，实现回款共计3429万元。

　　此外，房产开发部与财政局合同谈判也在紧密进行中，预计完成签约额为50000万元。与公司8#楼项目合作经历了数月艰苦的谈判，预计实现签约额为4091.94万元。

　　2014年4月份参加了09年春季房展会，为曲江新坐标及银座等项目完成了精彩的亮相。展会期间据我部统计约有3万人次参观项目展台，并听取了沙盘解说。发放项目宣传资料2500余份，累计积累客户800余组，其中有效客户406组。在展会参展方案设计阶段在公司领导的指导下积极与品高公司进行反复讨论，先后提供了4种设计方案。经过讨论及公司领导的关注，最终选定了符合我司企业形象凸显项目品质，同时又能突破常规的设计方案。新颖的设计方案在展会期间受到了参展群众及同行的好评。展会期间我部还举行了项目区位拼图有奖游戏和知名奥斯卡影片展播活动，取得了优异的效果。

　　2014年在公司高管的领导下，加快重大项目建设，随着村的全面拆除，项目招商实现了新的突破，招商工作取得了阶段性得成绩。目前已签约项目一个，签约金额4756万元，完成回款3329.2万元。此外正在洽谈招商项目共有6个，涉及金额约为23420万元。在项目招商谈判过程中公司领导给予房产开发部大力支持，目前完成的招商项目在土地出让价格上已经成为曲江的新标杆。

　　一直以来我公司根据集团公司的组织战略与人力资源战略，结合控股公司的自身特点以及部门为年初刚成立的现状，房产开发部在本年度进一步完善部门岗位设置和人员结构、细化岗位职责，加强学习，提高员工的综合素质、进一步提高业务能力和工作效率。在部门建立初期主要从三个方面进行了团队建设培训。通过有效沟通在部门各个成员之间用相互之间交流信息，促进团队与成员之间的了解。利用现有制度牵引公司文化的落实和传播、强化每一个成员的团队文化意识。

　　同时，根据工作需要，不断完善各项管理制度和工作流程，使部门管理日趋健全。在团队建设方面，部门员工强化沟通交流，多次组织相关业务专题的研究、讨论、学习，使部门自身的综合实力得到提升。同时公司团队的实力也上升到一个新的台阶。

　　明年，我们将紧紧围绕公司整体发展目标和本部门的经济、工作、管理目标，以企业经营为中心，利润为核心，企业品牌建设为重点的工作思路，以组织大型招商推介活动和自建写字楼项目的推广销售营造热点事件，进行会展产业园商务区的宣传并扩大影响，实现经济目标创收。同时继续完善部门管理机制，加强专业知识学习和运用，使每个员工都能够按公司的发展战略及经营思路逐步成长起来，为企业创造最大化利润价值。

　　房地产是房产和地产的总称，它是当前社会所有产业部门的所必须的物质空间，也是各产业部门构成中不可缺少的基础条件。各类不同使用功能的房屋建筑构成了各行各业的基本场所，如工业、服务业、商业、以及金融业等等。可以说房地产是各个产业部门中固定资产的主要组成部分之一，其直接参与生产及价值实现的经济过程。对物业的租赁或是购置是生产经营企业的重要内容之一。故此，房地产是社会财富构成的一个重要体现，也是国民经济发展过程中的基本保障。

　　众所周知，国民经济的发展主要取决于社会生产力的发展，而在整个社会生产力当中，劳动者是最活跃也是最基本的因素之一。现阶段，随着国民总体收入水平的不断提高，对居住环境也提出可更高的要求。对于当前的人们而言，房屋住宅已经不仅仅是一个供其生活居住的空间，也不单纯是家庭的平台和载体，它已经升华成为一种发展及享受的资源，是居住者自身运用和发展智力及创造力的场所，也是其体现社会价值和学习、工作、娱乐、社交等活动的必备场所。这都在一定程度上体现了社会的发展和进步，所以说房地产是社会进步的前提条件。

　　现如今，城市数字化、社会工业化实质上都体现了城市化发展的过程。一个城市的经济发展，从某种角度上看就是房地产业的发展。城市的基本框架是由房屋、土地、公路以及一些相关的公共设施所组成的，各式各样风格迥异的住宅建筑群体，不但是城市经济存在和发展的必备空间之一，同时也是城市形象的主体，更是城市文明的重要标志。从效率的角度上看，一个城市是否具备高效率的经济活动，主要取决于建筑结构是否合理、基础设施是否高效，以上的这些内容都是与房地产业的发展有着密切的关联。由此不难看出，城市经济发展是要以房地产业为物质基础进行的。

　　可以说经济发展离不开发地产也的发展，两者之间有着极其密切的内在联系，在不发生经济危机的前提下，经济发展并不会对房地产开发带来过多的负面影响，为了更好地分析和研究经济发展对房地产开发的影响，我们可以从研究当地产开发对经济发展的影响着手，如果前者对后者的影响是有利影响，那么则可以这样认为，后者的发展则是对前者的不利影响。经济发展对房地产开发的影响主要体现在以下几个方面上：

　　1.房地产开发增长率对经济发展的影响。这里所说的增长率主要是但应房地产开发年度的变化比率，这一指标是房地产开发的重要指标之一。当该指标高于同期的经济增长率时，意味着房地产开发对经济增长的贡献率呈上升态势，相应的房地产业也会随之成为当前一段时期内的朝阳产业之一，并且会使其国民经济发展中的地位不断提高。从长远的角度上讲，房地产业的发展将会对国民经济发展起到相当重要的作用。反之，如果这一指标低于同期经济增长率，以上结论则会完全相反，由此便可看出经济发展对房地产开发的影响。

　　2.房地产信用规模对经济发展的影响。房地产的信用规模通常分为绝对和相对两种。其一，绝对规模。具体是指在一定时期内房地产开发投资规模的收缩、停滞及膨胀趋势。在房地产开发过程中，绝对规模越大，投资量也就越大，相应的产业发展速度也就会越快，进而推动国民经济增长速度。反之，规模缩小，实际投资比例就会遭到抑制，这样便会降低国民经济发展速度；其二，相对规模。主要是指在某一特定时期内，房地产的信用两占社会总信用量的实际比重。按照这一比重，能够分析出房地产业在经济发展的重要程度，同时也可以有效地反映出金融业对其的支持力度。从相反的角度上看，经济发展速度加快，会使房地产开发的信用规模增大，经济发展速度减缓，则会使其信用规模降低。

　　3.房地产供给及需求水平对经济发展的影响。国民经济中的三大需求具体是指出口需求、投资需求以及消费需求。而就房地产而言，其不仅包括投资需求，也包括消费需求。房地产需求不但与各个产业部门中固定资产的投资规模成正比，同时也与国民收入水平的增长和社会人均收入的提高成正比。房地产的供给水平则主要与投资量和成本利润等有关。由此可见，房地产开发过程中的供求平衡时房地产业发展的重要的前提和基本保障，也是拉动国民经济增长的关键之所在。

　　摘要:房地产的销售价格依赖于房地产开发成本,在金融危机背景下加强管理实现房地产开发的成本控制对房地产开发具有重大的现实意义。根据房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本。介绍有效控制房地产开发可控成本的方法。

　　随着世界金融风暴对我国影响的深入,社会公众对房价下调给予了很大的期望,广大需求者继续持币观望,购买行为也继续向后推迟,这使得房地产市场低迷、房地产开发企业面临较大的困境。房地产的销售价格依赖于房地产开发成本,加强管理实现房地产开发的成本控制对房地产开发具有重大的现实意义。

　　房地产开发离不开土地,作为稀缺资源,国家一直严格控制土地出让一级市场。前几年出台的土地储备、土地招标拍卖挂牌出让方面的政策的实施使地价不断上涨;近几年又因宏观调控、信贷紧缩的影响,各地土地招标拍卖挂牌市场不断出现流拍的情况。开发企业应关注房地产市场运行情况,掌握市场数据,争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中,应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本,做好土地可能成交价的分析工作,应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险,根据预控的原则,在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。分析土地可能成交价与可承受的心理价位时宜采用房地产估价中的土地估价方法。

　　建筑与安装成本是房地产开发成本的主要组成部分,是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建筑与安装成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。招投标合同价管理是建筑与安装成本控制的重点,这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算;然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况,在预算的基础上调整为招投标底价;最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者,并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建筑与安装成本支出的过程。因在建设工程承包合同中规定有变更条款及工期、质量等方面的奖罚条款,所以合同造价并不就是建筑与安装成本。

　　房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规制费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规制费的管理。政府规制费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中,正处于项目前期,开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款,资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策,免交、缓交各项费用,不仅能减轻资金压力,还节省了贷款利息等财务费用。

　　配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出,即在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、居委会、派出所、幼儿托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

　　间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设资金贷款利息等。根据房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本。

　　房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,决策工作是成本控制的关键,因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标。决策阶段的成本控制是事前控制,由于决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定决策阶段成本控制的关键。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。

　　控制建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%—90%。设计阶段工作水平的标低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施,主要是以下几个方面:加强设计阶段的经济论证;实行限额设计;实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法;加强设计出图前的审核工作。

　　积极引进市场机制和竞争机制,在承发包上实行招投标,是实现成本控制工作的重点。把竞争机制引入全过程投资控制,在相对平等的条件下进行招标承包,择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制,实行工程招投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的建筑企业作为合作伙伴,杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案,为工程造价控制创造了良好的开端,同样,施工招投标,可以选择报价合理,施工方案先进,技术力量强,工期短的施工企业,为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争,可达到优化施工组织设计,使人员、机械和材料的安排更加合理;提高了工程质量,加快工程进度,缩短了工期,促进了销售,加快了建设资金的回笼,从而达到降低工程造价的目的。

　　[1]陈溥才,郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[M].北京:中国建筑工业出版社,2005:168-181.

　　关于房地产开发投资和经济增长关系的问题，前人的研究大都只停留在定性分析的阶段，缺乏定量研究，且由于各学者所选取的指标和样本空间不同。

　　龚宁（2007）通过对房地产投资完成额和GDP两个变量进行协整关系检验，得出两者之间存在长期稳定的均衡关系，且通过实证分析得出两者之间为双向作用。此研究结论具有一定的理论意义，但在证明两者因果关系方面缺少理论支撑。商碧元、田涛（2008）运用计量及经济学方法模型和应用统计分析软件对深圳市房地产开发投资和GDP的关系进行了定量分析，证实两者之间存在双向因果关系，且两者之间的影响存在一年的时滞。此研究比吴淑莲和龚宁的研究更进了一步，具有更实际的参考价值，但由于其所选取的样本空间只是深圳市，因此，其结论的应用具有局限性。

　　现有的文献表明，国内大多数学者认为两者之间为某种单向显著的因果关系，但对于何为因，何为果意见不一。

　　费晨（2008）利用城市GDP和房地产开发投资额两个指标，搜集了武汉市1995-2006年间的数据，对武汉市经济增长和房地产开发投资之间的关系进行了分析，通过变量的平稳性检验、单整性检验、协整性分析和误差修正模型以及Granger因果关系检验，得出武汉市地区生产总值与房地产开发投资间存在长期稳定的均衡关系，房地产开发投资与GDP的增长之间为显著的单向因果关系，房地产开发投资的增长带动了GDP的增长，而根据GDP的波动不能有效的预测房地产开发投资的变动。邹朝福（2009）以昆明市为例，对城市房地产开发投资进了详细的分析，得出房地产开发投资对区域经济发展的影响比较显著，政府应该制定一些政策措施来控制房地产开发投资的规模，使之与区域经济发展和市场需求相协调。候正望（2010）研究了浙江省房地产业发展与经济增长的关系，利用协整回归方程和误差修正模型方法对其进行了分析，证实了两者之间存在长期稳定的相关关系，且为正相关，并得出房地产业发展与经济增长之间为单向因果关系，即房地产发展对经济增长的影响比较显著。文献的研究具有一定的实际意义，但因其选取的数据范围分别为武汉市、昆明市和浙江省，因此其结论的应用范围同样具有局限性。

　　刘洪玉、张红（2006）通过Granger因果关系检验、脉冲响应分析和预测均方差分析表明，GDP对房地产开发投资的影响要远大于房地产开发投资对GDP的影响，且相互影响的作用存在2年的时滞。宁琰、许鹏（2008）通过Granger因果关系检验对房地产开发投资、固定资产投资和GDP之间的关系进行了研究，得出房地产开发投资于GDP之间是显著的单向因果关系，GDP的增长会导致房地产开发投资的增长，而房地产开发投资的增长对GDP的变化没有决定性的影响。鉴于房地产开发投资本身就是固定资产投资的一重要组成部分，因此对这两者之间的因果关系检验没有意义。

　　张力军、金晓斌（2008）通过计量经济学的方法对南京市房地产开发投资和GDP增长之间的关系进行了研究，结果显示，在短期内，两者之间存在单向因果关系，即GDP的增长对房地产投资增长的影响显著。董昊（2010）采用西安市的数据，利用协整理论对房地产开发投资和经济增长之间的关系进行了因果关系分析，并建立了VEC模型，进行了脉冲响应分析，结果显示，两者之间呈显著的单向因果关系，房地产开发投资受经济增长的影响较大，并且这种影响是长期的，而房地产开发投资对经济增长的影响是短期的。文献的研究具有一定的应用价值，但分析都不够完整，所选样本空间分别是南京市和西安市，因此其结论的应用同样具有局限性。

　　（2010）选用城市化率和地区生产总值两个指标分别与房地产开发投资额之间的关系做了定量分析，通过协整关系检验和格兰杰因果关系检验得出，地区GDP与房地产开发投资之间存在因果关系，GDP是房地产开发投资的格兰杰原因。

　　刘瑞（2009）运用协整关系检验理论、Granger因果关系检验和误差修正模型等计量经济学方法对上海市经济增长与房地产开发投资之间的关系进行了实证分析，结果表明，两者之间不存在因果关系。此研究结论的应用虽具有局限性，但为进一步思考房地产与经济增长之间的关系提高了更广阔的空间。

　　邬文康（2005）利用相关分析和Granger因果关系检验等方法对区域GDP和房地产增加值之间的关系进行了研究，得出两者之间的因果关系具有不确定性，因区域、发展水平、样本量选取和指标选取的差异而异，且在各城市的不同发展阶段，两者之间的因果关系可能也不同。他的研究提出了两者之间确定存在关系，房地产业的发展正在成为经济增长的主要动力，并且城市经济的发展也带动了房地产业的有效发展，但是没有得出两者之间的具体关系，何为因，何为果，研究不够深入，没有实质性的应用价值。

　　岳朝龙、孙翠平（2006）对国内生产总值和房地产开发投资之间的关系进行了实证分析，得出两者之间存在长期稳定的均衡关系，短期内，两者之间的关系随置信水平的提高，由单向因果关系变为双向因果关系，但长期来看，两者之间不存在因果关系。研究表明两者之间的关系随着时间的不同有所变化，具有一定的理论意义和参考价值，但没有考虑因地区差异可能会导致两者之间关系的变化。

　　朱爱勇（2009）通过Granger因果关系检验分析房地产开发投资与GDP之间的关系，结论是，在经济发展水平比较高的地区，房地产开发投资是GDP变化的格兰杰原因，在经济发展比较低的地区不是。此研究具有一定的理论意义和指导意义，为以后的研究方向提供参考。

　　进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。

　　第一，准确的市场定位是楼盘畅销的先决条件。进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢，我们才能够针对目标顾客群，制定相应的营销策略。比如目前北京等地比较流行的单身公寓，目标客户为都市单身白领，市场定位为为都市白领精心打造的高尚居所。

　　第二，精确的市场定位具有很强的市场冲击力。比如说上述小户型单身公寓，目标客户十分明确，它的对象就是都市单身白领，他们对生活要求较高，是新生活的倡导者，所以单身公寓在户型设计、配套设施、物业管理、智能化设计、装修标准、房屋总价款等方面就要紧紧围绕目标客户的切实需求，满足他们的需求，这样，楼盘推出来才能引起目标客户的注意，同时会产生很强的市场冲击力。北京等地近两年单身公寓的火爆就证明了这一点。

　　房地产企业的市场定位，是根据所选定目标市场上的竞争者产品所处的位置和企业自身条件，为本企业项目产品创造一定的特色，通过传播塑造并树立起一定的市场形象。它是楼盘畅销的先决条件，是楼盘营销的第一步和“纲领”，是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用。通常它包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造三方面的内容，其中市场细分是前提与基础，市场调研是核心，品牌形象培育和卖点打造则是市场定位的关键内容。

　　目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指对市场经过细分以后，确定自己的产品所要进入的细分领域，而市场定位则是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所出的位置，针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度，强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客，从而使楼盘在市场上确定适当的位置，也就是说，市场定位是开发商企业要把楼盘留在顾客心目中的位置和印象。比如，广州的一个楼盘——丽江花园，目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。

　　市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上几种集中的混合上等等。它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。

　　现代市场“定位”所描述的定位是一个多维的过程。根据不同的层次，它一般包括企业层而的战略定位与项目层面的产品定位和品牌定位策略。而从策略设计的角度，定位确立的过程通常包括三个相互关联的步骤：确立企业战略定位、确立产品定位、和确立品牌定位。

　　战略定位处于企业定位的最高层，它的内容与范围比后两者大得多。它要解决的是企业“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三个问题。目前的地产开发企业已不可能做到在所有层面上满足消费需求，因而必须预先在经营目标选择上进行“舍弃”，进行差异化或集中化市场开发。如地产大鳄万科，其定位遵循“先做减法再做加法”的思路，通过对细分市场的认识与对自身能力的评价，定位于专注做大众住宅地产开发，不涉及商业地产等其他物业类型。由于其定位清晰执行到位，因此，在业界万科被喻为“三流的地块，二流的项目，一流的品牌，一流的企业”。又如中国当代知名地产企业阳光100，始终坚持自己的市场定位在“城市新兴地带”开发“新兴白领住宅”，坚持大盘开发、坚持一致化产品风格和坚持细分市场的个性化策略。

　　一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分，购买层次更是不一样。因而，产品的定位显得尤为重要，必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。产品定位是将具体产品定位在消费者心中，如消费者产生类似需求，就会联想起这种品牌的产品。它是品牌与公司定位的物质基础，因为消费者必须通过产品为媒介才可能在头脑中建立起鲜明形象。具体到房地产产品定位，就是在选择和确立目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点子以全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传。楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。房地产定位的关键，就在于抓住主要目标消费群体的主要利益需求，针对性地进行产品开发。它通常包括项目开发定位、价格定位和品质定位。其中价格定位的准确与否是决定消费者是否购买产品的重要因素，直接联系着企业的利润，决定着产品在市场上的竞争力。策略共有九种：即高质高价定位、高质中价定位、高质低价定位；中质高价定位、中质中价定位、中质低价定位；低质高价定位、低质中价定位、低质低价定位。据调查，房地产的购买因素中，价格因素占30%，可见，价格始终是消费者最关心的要素之一。而从特性来分，品质涵盖了产品的选料、生产、加工、包装和消费全过程，产品质量包括性能、寿命、可靠性、安全性、经济、外观等；从功能来分，有实用功能、方便功能、舒适功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。

　　随着消费者需求的日趋差异化、多样化、复杂化、个性化，人们重视“情绪价值”胜过“机能价值”，这导致了房地产品牌时代的到来。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均从产品的使用价值出发，但又不局限于其使用价值，不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上，更讲究品位，要求产品既有实用功能、艺术功能，又要有情感功能，从而给消费者以美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时，要有新思想、新内涵和新概念，赋予房子灵魂。同时，在传播时由于消费者接收信息的渠道繁多及多样化的人群生活方式，必须进行差异化传播，才能使项目脱颖而出。在业界，广州“美林海岸花园”通过对市场的精准把握，以“休闲”为主题，协助消费者挣脱了城市的牢笼、喧闹的气氛，将业主带到了一个充满阳光、沙滩、清新空气和绿色的大型园林社区；而珠江地产的“旭景70年代家园”，则真切把握到日标消费群体内心深处的需求，既而以70年代人的心理文化特质为主题进行品牌推广活动，以获得年轻消费群体的身份认同，使其成为广州炙手可热的楼盘。

　　值得注意的是，企业市场定位策略顺序与消费者感知的顺序恰好相反，因为消费者总是通过对企业实际产品的消费，才建立起品牌的联想，既而在“头脑阶梯”中得到一阶之地，才可能树立起对公司的美好印象。其中产品定位是基础，公司定位是产品定位与品牌定位的集成，它对前两者起着强化的作用，更可以成为企业巨大的无形资产。

　　纵观国内房地产项目开发的市场定位存在着不注意维护品牌的核心价值、定位不准、定位不足等误区，企业往往未进行有效目标市场调研与客户细分，主观按照自己的认识进行产品的设计与开发，结果与期望大相径庭。

　　市场定位是通过为自己的楼盘创立鲜明的特色或个性，从而塑造出独特的市场形象来实现的。楼盘的特色或个性有的可以从楼盘的实体上表现出来，有的可以从消费者的心理上反映出来，有的表现为价格水平，有的是质量水准等等，所以，开发商在进行市场定位时，一方面要了解竞争对手楼盘有何特色，另一方面要研究目标顾客群对该楼盘的各种属性的重视程度，了解目标顾客群的实际需求情况，将两方面结合起来进行分析，才能确定楼盘的特色或独特的形象。

　　定位通常表示做出公开的决策，忽略市场的其他部分，而集中于某些细分市场，采取明确的、有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场，而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进一步细分，并且针对非常特殊的市场是可能的。最近一些研究表明，在一个品牌的同一个广告中宣传几个不同的特征，可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大，可被看作一个特殊产品或此类产品中的一个子类，甚至被看作与标准产品根本不同的产品。

　　市场定位语言应该言简意赅，而不要罗嗦，让人感觉恰到好处，这样才能引起市场的共鸣，达到促销的目的。否则，在铺天盖地的房地产广告中也不会引起消费者的注意。与此同时，有效的广告要坚持下去。一个广告经理通常会对一个定位战略感到厌烦，希望进行一些改变，但广告的个性和形象就如同一个人一样，是许多年发展起来的，时间的持续价值不能被忽略。

　　一个或一系列象征可以具有很强的联系性，在定位决策前应当考虑。一个定位目标应当是可操作的，并且是可衡量的。有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物，以期利用市场需求或机会，这种定位看上去有些诱惑，但却是天真的，其中大多归于失败。在将产品定位前，考虑不同竞争对手的定位是很重要的。这一步包括顾客分析，什么细分变量最相关？什么利益点细分最相关？假如不考虑项目的实际情况，不考虑企业的实力情况，而是盲目追求时尚，这样的市场定位将会不伦不类，给客户留下虚假印象，不但起不到画龙点睛的作用，还会影响楼盘的后期市场推广。

　　市房地产业的发展起步于1990年前后，1998年以前一直处于总量小、增长慢的低速发展阶段，1998年以后，在国家实施宏观调控等一系列政策的推动下，市地产的整体发展速度增长很快。总体来讲，市房市虽有所波动，但供求基本平衡，己进入较为稳定的快速发展时期，发展态势良好。

　　市住宅市场还呈现如下特征：①区域市场格局被打破，三外企业（外埠、外企、外行）纷纷进入，市场竞争日益激烈；②板块化竞争格局形成。市现已形成东郊、北郊、西郊、南郊、城区五个大的区域市场，同时在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块；③住房出现郊区化的趋势，城南逐步成为“富人”聚集区；④产品类型中中、小户型市场需求也急剧释放，购房者已由前两年单纯的追求低单价到现在要求低总价，但中等户型、中大户型仍然保持传统的强势消费；⑤开发规模追求人型化，配套设施更加完善，市场渐入品牌竞争和大盘时代；⑥住宅档次和价格出现两极分化趋势，高端地产市场反应热烈，市南郊己逐渐形成高档住宅群，连体别墅等高尚住宅发展前景良好；⑦房地产项目同质化趋向明显，可替代楼盘及新开楼盘不断增加，吸引潜在客户的购买注意力成本增加，项目楼盘销售压力增大。⑧二级市场将全面开放，高中低消费梯队正式形成。

　　房地产开发公司成立于年，注册资金万元人民币，确立了以房地产为核心的发展战略，将住宅开发作为主导方向。拥有建筑，上木工程，财务管理等专业管理人员40人，其中具有中级以上职称25人，人员平均年龄38岁。截止到2006年底公司累计竣工面积30万平方米，连续四年来建筑工程合格率达100%，成为市房地产市场的领军企业。公司目前运作的项目主要有嘉利花园、嘉业家园、嘉腾大厦、湖滨别墅等。开发项目良好的发展前景和丰富的土地储备为湖滨公司的长期可持续发展提供了保证。

　　项目为公司的大型不动产投资项目。项目地块所在区域空气清新、环境优美，项目地块面积较大，周边配套不完善。项目地块的位置相对较为偏离市区。公司于2000年8月取得本项目用地，拟作民用住宅开发，共征地813.338亩。北边是旅游度假区，南边是自然保护区，东边为广阔的农田，西边紧邻大学城。

　　第一，顾客定位。由于项目区位自然、人文、市场环境优势适宜面对中高端人群开发附加值更高的产品，且市高端地产呈走热趋势，项目与旅游生态的区域发展目标定位相符合，区域内高端住宅板块形成。所以项目目标消费群体定为讲究文化与生活品位的中高收入人群，即“白领、社会精英、知识英才和顶级贵族”阶层。其群体消费特征是，①人群特点。25——50岁，大多为男性，高文化、高中收入、高社会地位，注重生活品质与个人隐私，有家庭子女、社交广泛且有特定交际圈，属于典型都市成功人士；②购买动机。希望脱离普通生活与公务打扰，渴望高品质的生活质量，注重安全感与个人隐私，注重家庭幸福，注重自然环境与物业服务，部分为投资型心理，熟悉项目地风土人情，对旅游渡假区板块未来发展有良性期待。③职业。官员、律师、私营企业老板、外企金领或国有企业领导、外来投资人士等。

　　在工程项目中，由于人们单纯地要求价格，致使建筑材料的采购出现了一些问题。

　　1.采购部门和建筑材料供应商之间矛盾突出。过低的产品定价迫使采购部门因为单纯的价格要求和供应商陷入旷日持久的讨价还价。

　　2.施工部门和采购部门之间沟通不足。施工部门迫不及待地向采购部门索取原材料，采购人员以牺牲集体利益为代价，根本不管成本的高低，导致采购的建材成本高、质量低。

　　3.建筑材料供不应求。全球性建筑材料资源紧缺，导致建筑材料价格上涨，采购成本增加。

　　成本降低的主要目的是找出并减少不必要的资金开销部分，在不影响产品质量的前提下，有效分配、利用资金。

　　1.加强与供应商关系管理。通过加强与供应商的关系，使工程施工项目与供应商之间建立起相互信任的长期合作关系。通常，供应商的材料报价比其他普通关系的供应商低。

　　（1）施工企业通过市场资源调查、资质审核、价格谈判、质量检验、社会信誉调查等程序优选出的合作伙伴。合作伙伴那应具备材料质量合格、价格合理、货源稳定、售后服务有保障等特点。

　　（2）工程施工项目管理者和材料采购部门应加强与建筑材料供应商的沟通，在互惠共赢的基础上推进双方的合作。

　　2.施工部门要对材料成本和采购管理加以控制。严格执行材料采购计划，有计划地安排材料的采购、供应、储备。健全和完善约束机制，采用信息化管理，使企业上层领导与采购管理者信息共享，杜绝材料采购中的损公肥私现象。对工程现场进行科学管理。材料的质量由监理人员严格把关，材料配比、主体工程的质量由质量监督部门、质量检测部门把关，材料的价格按照投标时规定的计取办法计算。

　　房地产开发的采购成本不单单是建筑材料的采购价格，还包括材料运输费，存储费等相关费用。本为，笔者以海南华商苑房地产开发有限公司资金浪费问题具体模型为例，对建筑材料的成本控制进行具体说明。海南华商苑房地产开发有限公司为一项工程购买钢材，钢材总需求为430t，与其有业务联系的钢材贸易公司有三家，分别为A1，A2，A3，今要把A1，A2，A3这3个钢材贸易公司生产的钢材运往这项工程的B1，B2工地，所需运费见表1。因此，初始方案下总运费Z=90×50+70×50+95×100+80×50+65×100+75×80=34000（元）。1.模型的建立过程。根据以上数据，首先构建数学模型，建立线性方程组。假设从钢材贸易公司A1，A2，A3向工地B1，B2的运输量分别是X1，X2，X3，X4，X5，X6。根据假设的运输条件及给出的限定条件，最小运费Zmin=90X1+70X2+95X3+80X4+65X5+75X6。约束条件s.t.为：X1+X2+X3=200，X4+X5+X6=230，X1+X4=100，X2+X5=150，X3+X6=180。2.用lingo软件求目标函数的最优解。上述六个条件变量在lingo软件中求解过程为：Zmin=90X1+70X2+95X3+80X4+65X5+75X6，X1+X2+X3=200，X4+X5+X6=230，X1+X4=100，X2+X5=150，X3+X6=180。end结果为：X1=50，X2=150，X3=0，X4=50，X5=0，X6=180。运费最优值为：Zmin=90×50+70×150+95×0+80×50+65×0+75×180=32500（元）。

　　顾名思义，房地产既包括房产也包括地产。房地产开发企业就是指从事房地产开发和经营的企业，既是生产者又是经营者。通常来讲他们既可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。房地产开发企业一般来讲主要进行如下业务：1、土地的开发经营，即企业有偿获得土地之后，对该土地进行开发，之后可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋以及其他设施，然后作为商品出售，也可以开展土地出租业务。2、房屋的开发与经营，即开发土地并建造房屋，之后将房屋作价出售或者出租。3、城市基础设施和公共配套设施的开发。4、代建工程的开发，例如接受政府或其他单位的委托。

　　由此可见，房地产开发企业的生产经营与其他房地产相关企业有很大的不同，这很大程度上是由于其开发经营业务的复杂性所决定的。开发产品周期长，投资大，要从规划设计开始，经过研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。因此，经营风险也很大。

　　房地产开发企业的投入资金多风险大，除此之外房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。相应地，在销售收入方面的确认也有很多情况需要注意。因此，业务自身的特点决定了房地产开发企业的会计核算有很多特殊情况。

　　房地产开发企业的特殊经营活动以及相对严格的管理要求，使得其会计核算方面与其他的房地产相关行业有许多不同：

　　房地产开发企业的产品生产时间很长，且作为其产成品的是建造好的房屋，因此对于产成品的种类划分有很多不同的标准，很多产成品既可以是属于此类也可以属于彼类，这样的模糊特性给会计核算带来了很大的困难，而且核算的方法也不尽相同。

　　由于产品的特殊性，使得产品成本在计量，归结和核算的过程中出现较为复杂的特点。

　　随着我国市场经济的不断深化，房地产开发企业获得了长足的发展，但是，不可否认，在发展的同时也遇到了很多瓶颈。包括在会计核算中，由于房地产开发企业自身的业务特点以及新旧体制变更所带来的冲突，使得房地产开发企业的会计核算仍然存在许多不完善，不规范的问题。

　　房地产开发企业的产成品有很大特殊性，它的销售通常有两种形势。一种是自主开发后销售，另一种是在买方合同的约束下进行开发。也就是开发后销售和开发前销售这两种形式。开发前销售有很大的保障，因此在销售收入的确认方面也较为简单，应该按照建造合同的标准进行收入的确认。而开发后销售有很大不确定性，通常采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品的销售需要取得预售许可证和销售许可证，同时，还要经过签订预售合同并预定房款、签订正式销售合同，工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。所以，房地产商品的收入确认同其他生产收入相比有很大特殊性，同时，由于房地产商品的开发建造时间长，耗资巨大且费用的归结较为复杂，使得商品的销售收入的确认也有很大的困难。

　　房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

　　房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价。

　　通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

　　一般的公司业绩评价指标不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，不准确的信息极容易误导投资者。这是由房地产企业投入产出周期的特殊性决定的，例如企业的年报中往往存在业绩波动较大的现象。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等，更有赖于会计界对会计信息的真实反映与充分披露。

　　行业的特性使得房地产开发企业的会计信息反映质量存在很大不确定性和不客观性，有的甚至存在虚假信息。例如房地产开发企业会计实务中销售收入的确认随意性较大；各企业之间和同一企业前后各期的业绩信息的可比性较差；企业报表中的现金流量信息不够全面准确；对于企业的风险披露不足等等。这些问题直接影响到房地产开发企业的会计信息质量信誉以及投资人的投资风险。

　　房地产业是一个国家的经济主导产业，他的发展好坏直接关系到整个国家的经济稳定。因此，规范房地产开发企业会计核算体系的运行，提高房地产开发企业的会计信息质量是维护我国经济发展环境稳定的重要课题。对此，笔者提出以下建议：

　　理论是实践的指导，有了规范的理论体系，房地产开发企业的会计实务实践才能有法可依，因此，建立和完善房地产开发行业的各种规则准则是规范会计核算的首要任务。例如建立完善收入确认准则指引；建立和完善配套工程的会计核算准则指引；扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量；完善房地产开发企业内部会计核算和财务管理制度；完善房地产开发企业，尤其是上市公司的内部治理结构和内部控制制度等。

　　随着全球经济一体化步伐的加快，以及房地产行业作为资本市场的一大特性，外资投向的明朗化，房地产行业的对外开放是一个明显的趋势，在这种状况下，房地产行业的会计核算所遵循的我国的会计准则应该在此基础上进一步完善和发展，充分地全面地与国际会计准则接轨，使得后续的开放发展顺道畅通。

　　房地产开发企业通常容易在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面存在问题，这一切都属于企业管理的范畴，因此，要想规范房地产开发企业的会计核算，加强企业的财务管理有着非常大的必要。这些都是会计信息形成的重要基础，要保证这些基础的上层建筑准确客观，基础的管理十分必要。

　　房地产市场公平竞争的需要，在强手如林的竞争环境中立于不败之地，实现近期求生存、长期谋发展的目标，房地产开发企业必须多快好省地进行开发活动，加强开发产品成本的控制，不断降低开发过程中耗费的活劳动和物化劳动，节约使用资金，提高企业经济效益。同时，会计信息的质量关系着企业的长远发展，因此，完善会计核算的内部控制制度，对于企业的发展有益无害。

　　[2]郑修建.房地产开发企业财务会计.北京：中国政法大学出版社.2001

　　[3]冯西伏.浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策.经济与管理.2003,5

　　强化税收征管，为进一步整顿和规范税收秩序。堵塞税收漏洞，确保各项税收政策贯彻落实到位，根据《中华人民共和国税收征收管理法》中华人民共和国营业税暂行条例》等规定，决定在区范围内开展建造、开发、销售房产税收专项清查工作，为保证清查工作的顺利、有效进行，特制定本方案。

　　及时研究解决清查中出现的问题，为加强对税收清查工作的领导。经区政府研究，决定成立区建造开发销售房产税收专项清查工作领导小组，具体负责领导、组织、协调税收清查工作，成员名单如下:

　　办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。朱宇同志任办公室主任。联系电话：

　　凡在区范围内建造、开发、销售房产的单位和个人都是本次清查工作的清查对象。重点清查年度以来应纳地方税收情况。有重大偷、逃、抗税情形的按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追溯到以前年度。

　　并发放《区房产情况自查表》见附件）1．组织召开区各镇办的行政正职、财政所长、税务所长、有关行政村的党支部书记、村委会主任、村民组长、房地产开发公司及有关单位和个人参加的动员大会。

　　2．区地税局组织对参与税源清查工作的人员进行相关政策知识和法律知识培训。

　　3．采取多种形式宣传税收政策。要充分利用电视台、广播电台、网络和报纸等新闻宣传媒体进行依法纳税和税收政策宣传。

　　擅自在农用地上建设的房产；二是单位利用自有土地集资建设的经济适用房；三是政府进行乡村规划、道路建设、旧村改造和其他公共设施建设项目时，清点：一是未经区国土、规划部门批准。对被拆迁住户进行安排所建的拆迁安排房。

　　并填写《区房产情况自查表》各村民自治组织及经济适用房建造销售单位对以前年度已建设完工的以及正在建设当中的房产进行自查。自查内容包括：房屋类型、项目名称、建设单位、房产占地面积、房屋套数、应税收入以及完税情况等基本情况。

　　其他单位填写的区房产情况自查表》于12月15日前报所属各镇办专项清查工作小组，各镇办根据工作需要成立有关单位人员参与的专项清查工作小组。房地产开发企业填写的区房产情况自查表》于12月15日前报所属各主管税务所。由专项清查工作小组汇总后转交辖区主管税务所。同时，村委会和经济适用房建设单位需提供与建设方、房屋开发方签定的房屋开发合同、土地出让合同、政府有关部门批文等资料复印件。

　　允许其重新申报并于12月15日前将税款缴入国库，对自查中发现的问题。对自查中发现问题并主动缴纳税款的依照有关规定从轻或免于处罚。

　　要把不认真自查、未及时补缴税款、社会反响大、群众举报的单位和个人列入重点检查范围，区地税部门在税源清查基础上开展有针对性地重点检查。做到边检查、边纠正、边规范。检查中，要排除一切干扰，对阻挠检查、抗拒检查或以各借口和理由拒不配合的纳税人，要依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》有关规定处置，对情节严重，涉嫌犯罪的将移交司法部门追究其刑事责任。

　　及时提出整改意见。区财政、地税、房产管理等部门根据整改建议，各清查小组要针对清查工作中发现的问题。从制度和机制建设着手，建立和健全相关制度，加强管理，堵塞漏洞。