零售商业发展的生命周期及其产生的条件和背景决定了大型零售商业建筑的形成与生态位时空维度的构建。大型零售商业建筑发展的时空位置，是与它们所出现的国家的社会经济环境相适宜的。

　　正如自然生态位适宜性的问题，种子必须具有适宜的土壤、阳光、水分、养料和季候才能萌芽。从发达国家和地区的经验来看，人均GDP的不同，形成不同的大型零售商业建筑。

　　2000年以来，中国GDP年均增长率为10%左右。大工业生产体系迅速形成，消费商品日益丰富，消费品供求关系改善，同期社会消费品零售总额也保持比较高的增长率。同时遭受国际零售巨头的侵入，传统零售业态所占的比重下降。城市商业地域结构出现巨大的变化。

　　这种宏观背景为购物中心化大型零售商业建筑的成长提供了充足的“经济生态位适宜性”，促成了他们的发展。1994年城镇居民人均GDP达到370美元，正规连锁超市和仓储工批发商场开始在大城市发展，2000年人均GDP达到855美元，大规模连锁超市企业开始提速发展。

　　从中国几个特大城市人均GDP来看，上海的人均GDP已经接近7000美元（2006年），北京为5000美元左右（2006年），对照国际经验，应该是较大型购物中心、大型专业店和折扣店开始规模化发展期。我国虽然已经达到了发展一般购物中心的收入水平，但是尚未达到购物中心发展的高级形态Mall的要求。

　　购物中心是在二战后美国人均国民生产总值2000美元时出现的，而购物中心的发展壮大、营利阶段则应该是人均国民生产总值达到6000-8000美元的阶段。可见，我国日前的经济水准只是达到了购物中心的诞生阶段，根本无法保证过多购物中心能够存活。

　　根据西方国家的经验，人均年GDP在12000美元以上，是大型或巨型购物中心发展的最好时机周而我国却远未达到这一标准。

　　所以巨型购物中心不宜过多。但是中国正处于社会转型期，同时基本国情与西方国家也有明显的不同，人多地少、大型等售商业建筑发展潜力大，但区域发展极度不平衡，交通条件的限制，因此大型零售商业建筑的发展与变迁具有极强的中国特色。

　　新经济随经济全球化而出现，是市场的不规范和信息技术的扩散产生的一种高度生产和具有较高生产力的新经济，是决定大型零售商业建筑形成、以及商业空间种群生态位在时空维度构建的重要外部因素。

　　在新经济下，信息变得普及和复杂化，信息也是零售商可以出售的产品，当消费者购买某一品牌的产品时，他们其实是在购买信息。同时经济全球化改变了全球的生产方式。20世纪80年代世界经济的全球化主要发生在制造业领域；从20世纪90年代早期开始，服务业(包括零售业)的全球化开始得到加强。

　　经济全球化的背景下，西方消费模式正在集中，同时也伴随着消费需求以中心地等级的方式从国际都市、区域主要城市、城市逐级传播，基于生活方式的商业空间生态元在新零售经济中所面临的环境比传统的更为复杂。商业空间生态元之间的竞争，过去意味着生态位重叠，即提供类似商品、运用类似经济模式。

　　在新零售经济下，竞争演化成为在可选择的价值链之间的竞争，调整商品功能的生态位宽度使其购物中心化，如日用品商店试图成为饭店，药店看起来更像便利店，折扣商店正在进入日用品目录商店,而食品专卖店正如雨后春笋般的纷纷涌现。

　　零售商业空间生态元竞争的生态位重叠将加剧竞争压力，并加剧对价格和利润的压力，结果是价格和零售效益的下降。在这些竞争压力下，基于生活方式的生态系统竞争越发重要，基础生态位的构建及生态位适宜性是商业空间生态元发展的关键。

　　人口、经济和技术融合在一起促进商业建筑生态位构建的空间区位是郊区、城市中心区还是质量高的小城镇，并同时随着步行生活方式的回归，促进购物中心化的商业空间开始发展。

　　传统零售组织按照功能，新的零售组织按照价值，新的零售模式是互相独立的价值链0DeborahLeslie以家居设备商品连锁店为例，探讨地理的偶然性加强商品链的动态性。

　　商品链包括生产、分配、零售、设计、广告、市场和最终的消费。商品链分析提供了一种更准确的思考决策商品链的特殊行为，以便找出这个链条中疏漏之处以及连接零售、广告和空间场所的方式。建筑空间、场所和政府在调节商品链内部关系上发挥了重要的作用。

　　城市生态环境。对于城市大型零售商业建筑的发展，城市生态环境对其影响有着正效应和负效应。正效应促进城市发展，负效应让我们节制发展，因此要城市空间整体和谐有序，可持续的发展就要通过科学构建各个生态元生态位，并对其综合评价来确定选址与规划的合理性。

　　（1）城市正效应。世界上大多数城市的选址多是依山傍水，或位于河口、河网地区，水土资源优越，自然条件较好，交通运输方便，处于较好的城市生态位，同时由于城市地区人口集中，往往集中了所在地区方方面面的优秀人才；再由于商业建筑空间集中，可以充分利用土地资源、时间与空间，节约能源，发挥聚集效应的优势。

　　因而在特定的时间和空间领域里，对社会再生产非常有利，可创造出较之生产力和人口分散的地区多几十倍乃至几百倍的经济效益和社会效益。

　　实际上，城市化也有助于缩减人口增长对土地环境影响的范围和严重性商业建筑，在人口迅速增长的国家，适当的高居住密度可以减少土地的压力，例如在韩国，农村和郊区的家庭比汉城的家庭人均多用6倍的居住用地。

　　我国零售商业建筑的发展，使得城市或城市各级中心成为各种社会经济活动、科技发展、文化进步和信息交流的中心，从而零售商业空间群落具有较高的生态位势，引起常住人口的集中和流动人口的向往，使城市成为统一的有机整体。

　　人们的直接接触和频繁交往，使人们的思想观念、实践经验和道德水准等趋向于社会化，成为人类社会的共同财富，同时又成为推动社会前进并促进物质牛产、文化进步和科技发展的强大动力。

　　因此，在城市生态环境中形成和成长壮大的现代化城市，是人类智慧和文明的结晶，它集中了社会的物质财富和精神财富。作为一个国家或一定区域的中心城市，一般都具有工业集中、商业繁荣、交通便利、金融力量雄厚以及人才荟萃、科技发达等种种优势。

　　为商业建筑的生态位构建提供了有利条件。城市化进程中城市体系结构组成和地区分布的变化，资源配置方式和经济结构的演进，物质条件和精神文化生活的改善以及生产力水平的提高等等，都属于带有进步意义的本质方面。

　　从多层次、多侧面去考察城市化引起的城市生态环境的变化，我们就可以进一步认识到大型商业建筑是现代零侈业发展中具有重要意义的历史阶段，可以看出，城市生态环境是商业空间生态元形成发展的主要影响因素。

　　由于商业空间是密集型经济，所以能在时间和空间上极大地节约，其劳动生产率比分散经济要高得多。经济活动的聚集性、经济运行的高效性与对外的开放性是密切相关的。城市与外界存在密切联系。

　　对国内外开放成为城市存在、发展及正常运行的必要条件。在新的科学技术和物质条件下，城市的经济力量空前增长了，它的吸引、辐射、服务功能和扩散范围比过去强过百倍。

　　国外有人将发展中国家的城市化与社会经济发展指标的变化进行了量化的相关分析发现，在人均GDP100-1000美元的阶段里，城市人口比重每增加10个百分点，人均国内生产总值要增加2倍以上；其他一些相关指标也有相应变化。

　　（2）环境负效应：环境负效应按照经济学概念是一种商业活动的负的外部性,可被描述为“一种活动（或区位）作为其它无法控制的活动的成本或效益的结果”,例如某商业空间种群销售额很高。

　　临近的两个商业空间种群因为在功能上生态位分离，出售不同的商品，而受益于第一个商业空间种群吸引的人流，同时而位于同街区的与第一个商业空间种群直接竞争的商场销售额下降。这是正的外部性。

　　同时附近的居民但却遭受交通、停车和空气污染、噪声问题，形成负的外部性。商业空间生态元从城市生态环境的角度所关注的是它自身从外部环境中获得的正面或负面的效应。

　　商业建筑对地方环境，尤其是对居民和城市交通的影响往往被忽视，如大规模货流和客流导致噪声、交通堵塞、垃圾处理、排气、交通事故等，这些都是流通活动必然带来的外部负面效应。

　　沃尔玛在美国经营40年,至今每到一地仍然都会引起激烈辩论，因为沃尔玛店，会对当地的就业、财政、收入、生活环境及生活方带来的正面和负面影响。

　　中国在建的购物中心不少就在市中心，如此巨大的多功能复合体楔入城市的核心，带来的问题不止交通而已。有人对北京王府井、大栅栏等著名商业街萧条的原因分析后，几乎无一例外地将交通、环境问题列为首位原因。

　　许多人之所以不愿意去北京的大栅栏和王府井大街，就是由于那里嘈杂的人群、机动车的威胁、拥挤的人群、购物环境差，噪音、空气的污染。

　　商业建筑的发展一方面推动了经济、文化、教育、科技和社会的不断发展，把人类社会的物质文明和精神文明推向新的阶段；

　　另方面由于城市人口、工业、建筑的高度集中也必然带来一系列城市生态与环境问题，城市人口的增长、城市规模的不断扩大、大城市和特大城市的不断涌现，城市病已屡屡出现，如用地紧张、交通拥挤、住房短缺、基础设施滞后、环境污染、生态条件恶化、失业率增高等。

　　其中生态与环境问题是最令人不安的，集中体现在：①占用大量土地；②使自然生态系受损，包括：生物种群减少、结构单一；沿海生态系统受到威胁;植物与人类的生物量比值下降;③对人群健康产量影响;④带来建筑丘陵化；⑤地质变化，地面沉降；⑥环境污染，包括水资源缺乏与污染、空气污染、固体废弃物污染等。

　　因此城市零售建筑的空间发展，就要综合各个方面的效益合理确定生态位宽度综合评价，进行自然环境维度上的生态位适宜度论证，以求社会、经济、环境的公平和谐的可持续发展。返回搜狐，查看更多