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　　本文通过对商业地产开发的目的、产品服务对象等方面进行分析,从商业地产开发的角度阐述了商业建筑设计的核心、设计中容易忽视的问题以及未来商业建筑的发展方向等。 实体商业的发展之路可以在以下几个方面寻求突破与创新：体验感、个性化、娱乐化、参与感、艺术化、新业态、文化认同、跨界经营、社交功能等。

　　本文通过对商业地产开发的目的、产品服务对象等方面进行分析，从商业地产开发的角度阐述了商业建筑设计的核心、设计中容易忽视的问题以及未来商业建筑的发展方向等。

　　实体商业的发展之路可以在以下几个方面寻求突破与创新：体验感、个性化、娱乐化、参与感、艺术化、新业态、文化认同、跨界经营、社交功能等。

　　投资商业地产的根本原因在于通过资产运营和物业升值创造价值。商业地产的投资大、回报周期长，对资金的依赖性强。所以，几乎所有的开发商都希望减少资金沉淀，有充裕的现金流，尽早获得投资回报商业建筑。在这个背景下，开发企业根据各自特性，逐步形成了特定的开发模式，并较终体现到规划设计形态上，例如万达模式。既然商业地产开发的获利途径在于资产运营和物业升值，对应产品就有了持有和销售两种转化价值途径，或是第三种——组合模式。所以，从建筑规划设计的角度，建筑师首先应该了解的是业主的心态，这是决定不同业态组合的根本原因。

　　现在大多数的开发商愿意建造城市综合体，究其根本原因是通过销售型物业，在短时间内实现现金流回正，通过持有物业为自己带来长期稳定的现金流。而且，通过不同的业态组合为商业提供稳定的消费客群。在了解基本开发原理后，再配以经典建筑学设计原理，规划方案也就容易获得成功。

　　开发商通常称一个项目为产品，既然是产品就必须满足消费者的需求。所以必须回答：产品究竟为谁而作？

　　通常我们把商业的目标客群分为三级。以投资为目的的投资者是一级客户；以经营为目的的购买或租赁商户是二级客户；以满足日常消费的顾客是三级客户，而三级客户才是商业地产的终极客户。因此，商业地产的价值必将通过终极消费客户——顾客对它的认可度得到体现。

　　所以，对客群的定位以及消费行为的研究构成了商业建筑本身较重要的关注点。它决定了业态的构成、基本功能的构成以及商业动线的构成。由基本的业态产生了不同的商业形态，这是商业建筑设计的内在基础逻辑。

　　从建筑设计而言，核心问题是商业动线，这是决定建筑设计成功与否的致命点。好的商业地产动线设计简单、清晰，可以在复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，在购物过程中尽可能经过更多有效区域，从而实现各店铺的均好性，提高商铺坪效。

　　通常，好的商业动线具有以下三个特点：有效增强商铺可见性，实现各商铺的均好性；有效增强商铺可达性，为顾客带来方便的体验；具有明显的记忆点，为顾客提供良好的方向感。

　　购物中心动线规划主要包括：联系外部动线系统规划、入口及大堂动线规划、中庭动线规划、楼层水平动线规划、楼层垂直动线规划等五部分。

　　商业动线主要分外部动线和内部动线两大类。若按照外部动线和内部动线来分，外部动线包括联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统、货/车动线系统。内部动线包括中庭动线和楼层动线，楼层动线又包括水平动线和垂直动线。

　　抛开品牌因素，商铺租金随层数正向/逆向递增迅速递减，随动线深度递增快速递减。

　　外部动线应简单清晰，充分与人流来向靠近，吸引顾客进入。结合地铁、天桥、地下通道、高差、停车形成多首层概念，提高铺面租金。

　　脉络清晰、宽度适宜；人流畅通；保证回路，避免死角；主动线与功能区、主力店、出入口、消防通道等畅通连接……这些都是商业动线设计需遵循的原则。

　　2）中庭设置良好采光，引导购物者视线向上、向远，提高顾客对店招的可视性；

　　6）业态为集成店和快时尚为主的商场可以选择菱形/回字形加中庭的动线）不强调主力店的商场可以选择圆弧形回字动线）面积差异大的复合型业态，可以选择井字形或风车型动线）有明确主力店的，可以根据用地情况和人流来向选择一字形、T字型和街区型动线 如何划分、安排店铺

　　单个店铺的组合形成了整个商场，而成熟的商家会很在意店铺的合理划分，因此我们不妨探究一下是什么构成了店铺划分的基本要素。

　　一个购物中心通常由主力店和中小商铺组合而成，一般主力店租金低，但能起到很好的人流带动作用；中等规模商铺能提供较好的租金回报；小商铺租金水平居中，可以丰富业态。

　　店铺的划分可以视作是基本单元的重复组合。较小商铺通常合理面积在15-20方左右，较佳开间进深比为1：2。因此，以此模数组合，结合停车位考虑，我们不难看出合理柱网在8.4-9米。

　　通常我们也需要根据业态和租金水平的不同，将主力店、强目的性消费店铺以及租金水平较低的店铺放到商业动线的远端，把相似的业态相互靠拢。再根据不同业态组合预留不同区域结构荷载和机电设备。

　　通常底层都是近人尺度的品牌店，他们对展示面有很高的要求，希望充分展示当季产品。并且，越来越多的品牌店有其独特的设计和风格，普遍存在二次设计和施工现象，所以应以开敞为主。

　　建筑高区通常是远人尺度，展示效果不那么好，商铺对采光通风要求不高，所以可封闭起来，一方面通过设置广告位的方式使运营方获得一部分租金补偿，另一方面通过广告的置换和灯光丰富外立面。

　　商业的定位决定了客群，由主导客群的年龄、性别结构确定整体外立面应有的风格。根据主力客群的好恶分析，将外立面风格与城市文脉相协调或相碰撞往往能取得较好的效果。

　　如果将商场视为一个产品，外立面则是产品的包装。现今，不同商业体间竞争激烈，开发商希望商场的外立面能做得尽量吸引人。随着顾客文化层次和欣赏水平的不断提高，在传统经典建筑学手段不能满足其审美需求的情况下，不妨尝试跨界设计的道路，邀请艺术家一起参与设计，将装饰艺术、波普艺术手段与建筑设计做大胆的拼接。甚至可以参考工业设计、包装设计、艺术设计以获得设计灵感，创造独特的建筑外立面。

　　消防似乎是每个建筑师都很重视的问题，一方面是政府部门的监管，消防不通过，设计不成立。但消防在开发商眼中又有另外一面，通过合理的消防设计，可以减少疏散楼梯的数量，提高商业建筑的得房率；可以节省设备投入，降低造价，北京福侨芳草地就是很好的案例；此外，还可以避免在高租金价值区域出现疏散楼梯间，让租金受损失。

　　不同业态存在不同的经营时间，比如影院、KTV通常会通宵经营，餐饮时段性很强。这对人流组织、商业气氛的塑造都有很大的影响，所以应从设计初期就考虑分时业态的规划。

　　商场通常是开发商负责公共区域的装修，商户负责各店铺的装修，因此存在一个界面的问题。其中，矛盾较突出的往往反映在店招的设置上，商家都希望自己的店招醒目，如果建筑师前期不考虑预留店招位置和确定店招导则，必将导致商场动线两侧的形象混乱。

　　商场普遍存在大空间、高空间和开门迎客现象，能耗较高。而能源费用是商业运营中的重要“出血点”，为了提高收益，必须降低运营费用。所以，在商场设计之初就应重点考虑如何降低能耗，日本建筑师在这方面做了很多研究，值得我们学习。

　　随着中国经济水平的提高及老龄化社会的到来，人力成本不断攀升。因此，在设计中要考虑如何降低管理人员和后勤服务人员的数量来达到降低运营成本的目的。我们可以通过技术手段以及合理设计后勤管理人员动线来实现这一目标。

　　在商场的景观设计中应重视两点：一是随着商业活动的多样性、室外活动组织以及快闪业态的出现，应该将室外作为室内商业的延展部分，充分考虑多元使用对室外空间以及机电配置的要求。二是室外空间要尽量暴露商业的展示面，合理设置乔木的数量、高度。避免用绿化将城市公共人流与商业范围分割开来。

　　2016年商场的关门已经不是个案，并且在建商业体普遍出现了延迟开业甚至缓建的现象。这会带来一些问题：

　　笔者认为实体商业不会消亡，我们应该注意到实体商业曾经占据100%的零售业份额，目前电商只占到社会零售总额的10.8%。电商毕竟存在它的先天弱势——无法交流。人类的社会属性决定了我们需要公共交流场所和体验感，这是电商哪怕VR技术都无法彻底解决的。所以，社会发展到一定阶段，实体商业和电商会达到一个相对稳定的平衡。

　　现在很多商业地产开发商在体验感和参与感上做足了文章，也都是一种探索。另外，并非所有的实体商业都很差，甚至同一业态有着完全不同的结果。比如，一方面是传统新华书店的萎缩，另一方面是诚品书店的火爆。也有很多开发商将我们以往意想不到的业态引入商场，比如美容、教育、医院等。

　　所以，笔者认为实体商业的发展之路可以在以下几个方面寻求突破与创新：体验感、个性化、娱乐化、参与感、艺术化、新业态、文化认同、跨界经营和社交功能等。

　　商业建筑设计是个很复杂、系统的门类，很难用一两篇文章将它讲清楚。笔者只是粗浅的分享了开发商的一些关注点，以及形成这些的原因，以期能引起同行重视。

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